La procedura delle aste immobiliari comincia con l’ordinanza di vendita (o avviso di vendita) e la perizia di stima immobile.
Cos’è l’ordinanza di vendita o avviso di vendita?
L’ordinanza di vendita (o avviso di vendita) è un documento fondamentale redatto dal giudice o da un professionista da esso delegato, contenente tutte le informazioni e le formalità da rispettare per poter partecipare all’asta immobiliare. In altri termini, nell’ordinanza di vendita di un’asta immobiliare, vengono riportate tutte le condizioni e i termini riferiti all’asta, inclusi quelli relativi al versamento della cauzione e quelli temporali per la presentazione delle offerte. Nell’avviso di vendita vengono indicati inoltre, i momenti in cui verrà svolta l’udienza per la gara tra i vari offerenti, le condizioni di vendita specifiche e il termine per poter liquidare il pagamento del prezzo residuo.
Vuoi imparare a partecipare alle aste in autonomia?Contenuti dell’ordinanza di vendita
Ma esattamente cosa contiene l’ordinanza o avviso di vendita?
L’ordinanza di vendita deve includere, a pena di nullità:
- l’identificazione e la descrizione dell’immobile;
- il prezzo di partenza;
- il luogo e l’orario dell’asta;
- quanto tempo deve passare tra la pubblicità data all’asta e il suo svolgimento;
- l’ammontare della cauzione, il deposito per le spese di svolgimento e le modalità di deposito;
- di quale somma occorre aumentare le offerte al rialzo;
- le modalità e il termine per pagare il prezzo (massimo, 120 giorni dall’aggiudicazione).
Complementare all’ordinanza di vendita è un documento fondamentale per qualsiasi asta immobiliare: la perizia di stima immobile.
Cos’è la perizia?
Il giudice, per stabilire il prezzo base dell’immobile, deve farlo stimare da un perito, ovvero, un geometra o architetto iscritto all’albo. La perizia, quindi, conterrà tutti i dati riguardanti l’immobile, il suo valore e ogni altro elemento che lo possa valorizzare o deprezzare.
Contenuti della perizia di stima immobile
La perizia è quindi il documento più importante per chi desidera partecipare ad un’asta giudiziaria, in quanto contiene praticamente tutti i dati descrittivi dell’immobile (identificazione catastale, planimetria, condizioni di manutenzione, ecc.), e i principali “vizi e difformità” rilevati dall’esperto. Deve per esempio essere chiaramente specificato se l’immobile è libero, occupato dal proprietario o locato. Possono essere rilevati problemi di abusivismo edilizio, condoni richiesti e liti giudiziarie in corso. Infine, il bene è stimato facendo preciso riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale.
Come fare a prendere visione della perizia?
La perizia è disponibile per la consultazione presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista incaricato.
Tuttavia, se l’immobile è adeguatamente pubblicizzato su Internet, può essere consultata anche on-line, insieme all’ordinanza di vendita e all’avviso d’asta.
Da quali problematiche può essere affetta la redazione della perizia?
Gli elementi presenti nella perizia di stima immobile sono fondamentali e proprio per questo il modo in cui essa è stata redatta va valutata con molta cautela.
Il primo problema può essere rappresentato dal fatto che le perizie possono essere datate, cioè redatte anni prima che l’immobile vada all’asta. Per esempio, le sue condizioni di manutenzione possono essersi deteriorate, i locali possono essere stati occupati abusivamente ed il valore può essere mutato nel tempo. Solo i giudici più scrupolosi o i tribunali con più dotazioni finanziarie chiedono l’aggiornamento delle perizie.
Un altro problema che la perizia può presentare è quello di essere stata redatta in maniera superficiale e approssimativa. Può capitare infatti, che il perito non controlli con efficienza l’esistenza di contratti di locazione o comodato, non si informi sui debiti contratti con il condominio, non si accorga di vincoli o servitù in atto. Infine, Molto comune è il fatto che alla visita del perito, per quanto preannunciata, il debitore (che spesso occupa l’immobile), non si faccia trovare e quindi risulti impossibile stimare le condizioni interne dell’immobile.