Come funzionano le aste immobiliari: tutto quello che c’è da sapere per aggiudicarsi un immobile all’asta
Se vi chiedete come funzionano le aste immobiliari e siete attratti dalle possibilità di risparmio offerte dalle vendite alle aste giudiziarie, in questo articolo troverete uno sguardo complessivo sul meccanismo delle aste immobiliari. Nei successivi articoli approfondiremo ogni fase per darvi le competenze di base necessarie per partecipare proficuamente ad un’asta.
Vuoi imparare a partecipare alle aste in autonomia?Cos’è un’asta giudiziaria?
L’asta giudiziaria è un procedimento con cui si dispone la vendita forzata di uno o più beni di proprietà di una persona fisica o giuridica gravata da debiti non pagati. Obiettivo dell’asta è ottenere, attraverso la vendita forzata, il denaro necessario a soddisfare i creditori intervenuti e che hanno agito contro il proprietario debitore.
Quando il bene all’asta è un immobile di proprietà del debitore si parla di asta immobiliare.
Chi può partecipare ad un’asta immobiliare?
Chiunque, anche i privati cittadini, possono partecipare all’asta mediante l’offerta di una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà del bene messo in vendita. L’assistenza di tecnici, professionisti o funzionari non è obbligatoria ma consigliata e più avanti vedremo anche perchè.
Perchè dovrei acquistare casa partecipando ad un’asta anzichè acquistarla da un privato?
Acquistare un immobile all’asta consente spesso un notevole risparmio perchè il prezzo finale di aggiudicazione e quasi sempre più basso del valore di mercato dell’immobile. A questo aggiungiamo che il prezzo di aggiudicazione non comporta buona parte degli oneri sulla vendita. Inoltre, c’è da considerare che ogni volta che un’asta va deserta il prezzo di vendita viene abbassato del 25%.
Lo sapevate poi che nella maggioranza dei casi acquistare un immobile all’asta rappresenta un acquisto più sicuro di quello che si effettua tra privati (senza l’assistenza di un professionista)? Questo è dovuto al fatto che acquistare all’asta è una modalità di acquisto trasparente perché la documentazione è sempre consultabile, cosa che tra privati non è sempre così e dipende dalla buona fede e onestà del venditore.
Quali sono le fasi in cui si articola un’asta immobiliare?
1) ordinanza di vendita
La procedura inizia con l’emanazione dell’ordinanza di vendita da parte del giudice nella quale, viene previsto un termine tra i 90 e i 120 giorni entro cui possono essere proposte le offerte d’acquisto.
Nella stessa ordinanza, vengono stabilite le modalità con le quali deve essere prestata la cauzione e viene fissata, al giorno successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti.
In questa fase, oltre a quanto specificato nell’ordinanza di vendita, il documento principale è la perizia sulla base della quale il giudice stabilisce il prezzo base dell’immobile. La perizia è un documento fondamentale perché contiene praticamente tutti i dati descrittivi dell’immobile compresi i principali “vizi e difformità” rilevati dall’esperto. Per adesso basti sapere che è fondamentale e ne parlermo più approfonditamente nel prossimo articolo.
A questo punto al potenziale acquirente, facendone richiesta mediante il portale delle vendite pubbliche, è riconosciuto il diritto di visitare l’immobile in asta
2) Presentazione delle offerte
Il meccanismo di presentazione consiste in un’offerta in busta chiusa di importo maggiore o uguale al prezzo base stabilito nell’ordinanza di vendita. L’offerta va depositata presso la Cancelleria del Tribunale o, più spesso, presso lo studio del notaio, avvocato o commercialista delegato al suo posto dal Giudice.
3) Apertura da parte del Giudice delle buste all’udienza fissata per esame delle offerte
All’udienza verranno aperte dal Giudice le buste contenti le offerte in presenza di tutti gli offerenti. In questa fase potrà accadere che:
- l’udienza va deserta (senza offerte). In tal caso il Giudice può decidere di stabilire una nuova vendita con incanto ad un prezzo inferiore del 25% rispetto alla precedente o può assegnare il bene ai creditori o ancora disporre l’amministrazione giudiziaria del bene.
- si sia in presenza di un’unica offerta: in questo caso il giudice, se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, accoglie l’offerta; per cui l’offerta pari almeno al prezzo base determina l’automatica aggiudicazione del bene.
- si sia in presenza di più offerte: in questo caso non vince automaticamente la più alta. Il giudice dovrà al contrario bandire un’altra gara, con prezzo base pari a quello dell’offerta più elevata a cui parteciperanno però solo i candidati all’acquisto originali. Se la gara non può avere luogo per mancanza di adesioni degli offerenti, il giudice può a sua scelta disporre la vendita a favore del maggiore offerente oppure ordinare l’incanto.
Come è facile capire, partecipare ad un asta immobiliare non è affatto complicato. Naturalmente quella che abbiamo dato è una visione sommaria e generale della procedura e non abbiamo affrontato l’aggiudicazione e il decreto di trasferimento che tratteremo ampiamente nei prossimi articoli.
Se vuoi approfondire il come funzionano le aste immobiliari continua a seguirci!
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