Parola di Mario Abbadessa, country manager italiano di Hines.
Bentornati sul nostro blog, che anche oggi è dedicato agli ultimi trend del mercato immobiliare. Stavolta parliamo di una nuova filosofia che dice addio alla casa o all’ufficio di proprietà in favore dell’affitto, ossia un modo più semplice di vivere e di lavorare. Abbiamo già parlato della generazione dei Millennials che sceglie di affittare casa anziché acquistarla, per evitare l’impegno del mutuo e della manutenzione in favore di uno stile di vita più easy. A conferma di questa tendenza arriva la teoria di Mario Abbadessa, il giovane country manager di Hines, gruppo indipendente internazionale che ha costruito buona parte della nuova Milano ma che ora ha impostato una strategia totalmente diversa.
Secondo Abbadessa il futuro dell’immobiliare è nel passato, cioè in immobili che non sono costruiti ex novo, ma recuperati, ristrutturati e dotati di servizi efficienti. In particolare, se tutte le capitali del mondo stanno riqualificando i centri storici, questi ultimi sono a maggior ragione il punto di forza dell’Italia, sebbene siano stati abbandonati in quanto hanno volumi complessi e richiedono particolari investimenti. Oltretutto secondo Abbadessa “una ristrutturazione, anche se ben fatta, offre meno visibilità a un architetto rispetto ad un grattacielo”.
In ogni caso Hines sta lavorando in questa nuova ottica di recupero, specialmente nel centro storico di Milano. Alcuni esempi? Il palazzo del 1400 di via Broletto 20-22, ex sede di Gucci, è diventato l’head quarter dello studio legale Legance. Inoltre, l’ex sede di Luxottica di via Orefici diventerà il quartier generale della Banca Rothschild. Ancora, gli immobili di piazza Cordusio dell’ex Fondiaria Sai ospiteranno a breve il primo negozio di Uniqlo. Senza contare che Hines ha acquistato via Dante 16, via Mazzini con l’ex sede della Banca Agricola, la Torre Liberty in piazza Liberty e il palazzo dell’ex Banca di Roma in piazza Edison.
In particolare, negli ultimi due anni la società ha investito in immobili per un valore di 1,7 miliardi ed è pronta a mettere sul piatto un altro miliardo; si tratta di operazioni che hanno ottenuto ottimi risultati, con l’obiettivo di riqualificare edifici esistenti attraverso standard internazionali di sostenibilità energetica ed efficienza. L’intento non è rivendere gli immobili ma, in un’ottica di lungo termine, mantenerli per trent’anni in modo da ottenere ricavi costanti e remunerare gli investitori, cioè fondi pensione tedeschi, americani e giapponesi.
Secondo Abbadessa, l’Italia è politicamente più fragile rispetto ad altri Paesi. In compenso vanta città uniche, Milano in primis. Ma anche altri comuni hanno un potenziale non indifferente: Firenze, ad esempio, si distingue per la forte decorrelazione con l’economia locale e per l’influenza dei clienti cinesi, arabi, americani e tedeschi. Inoltre la città è decisamente accessibile rispetto ad altre, come ad esempio Roma. E insieme a Milano, è un mercato dove il manager prevede uno sviluppo maggiore. Quest’ultima però resta la punta di diamante italiana, con un valore dieci volte superiore a quello di Firenze e con la capacità di confrontarsi con Monaco, Londra o Parigi.
Riassumendo, per Hines il futuro significa riappropriarsi di immobili che ci sono invidiati da tutto il mondo, attualmente inadeguati per essere la casa dei diversi brand retail e uffici internazionali, ristrutturarli rendendoli efficienti e sostenibili dal punto di vista energetico. Abbadessa non crede più nelle case di lusso in vendita, anzi! Non crede più al concetto di vendita. Per questo la sua società ha creato il segmento Living, che consiste nel residenziale in affitto. E lui stesso, al di là di vuoti proclami, è il primo a non possedere un’abitazione di proprietà. Ma quali sono i target di questo segmento?
Primi tra tutti gli studenti, per i quali Hines sta sviluppando due studentati presso la Bocconi, per un totale previsto di 1400 posti letto. Il livello delle strutture è internazionale, in quanto il 50% delle superfici non genererà reddito ma sarà costituito da spazi comuni, una biblioteca, una sala cinema e una palestra. E ne potranno usufruire anche i bocconiani che non alloggeranno presso lo studentato. Il secondo target sono gli anziani. A loro saranno dedicate residenze diverse da quelle sanitarie assistenziali: si tratta di strutture per persone autosufficienti, con un presidio medico di base. L’obiettivo non è tanto prendersi cura di questi individui fisicamente, quanto dal punto di vista mentale: stando a molte ricerche, gli anziani che vivono in comunità hanno una longevità superiore del 15% rispetto a chi vive in ospizio o è considerato un peso dalla famiglia. Veniamo ora all’ultimo target, quello dei professionisti. Per loro sono previsti dei micro living, ossia affitti di breve periodo concepiti per chi si sposta da una città all’altra e ha esigenza di fermarsi e lavorare per pochi giorni in un luogo dotato di servizi.
