Immobili in nuda proprietà: cosa sono e chi li acquista.
Bentornati sul nostro blog, dedicato agli appassionati e agli operatori del settore immobiliare. Quando si cerca una casa, capita di trovare annunci in cui si vende la nuda proprietà di un immobile anziché la proprietà dell’immobile stesso. Quest’oggi parliamo proprio della nuda proprietà: di cosa si tratta? Chi è l’acquirente tipo di questa tipologia di bene? E infine, conviene investire su queste abitazioni? Tante domande a cui il nostro articolo risponde puntualmente.
Cominciamo con una definizione di nuda proprietà. Quest’ultima è legata al concetto di usufrutto di un bene immobiliare, cioè il diritto che permette all’usufruttuario di vivere in un’abitazione che però è proprietà di un altro soggetto. Quest’ultimo, definito nudo proprietario, lascia molte prerogative all’usufruttuario, che ha un rapporto diretto con il bene e ne gode appieno.
In breve, la nuda proprietà rappresenta il valore di un immobile al netto dell’usufrutto, riferendosi al diritto di proprietà al quale viene tolto il godimento effettivo del bene immobiliare, che resta dell’usufruttuario. Questa restrizione però non è a tempo indeterminato: il nudo proprietario si appropria della piena proprietà alla morte dell’usufruttuario o alla scadenza dei termini previsti dal contratto, oppure negli altri casi di estinzione del diritto.
Visto l’andamento del mercato immobiliare degli ultimi anni, la vendita della nuda proprietà viene incontro alle esigenze di chi decide di acquistare un immobile facendo un investimento immediato e garantendosi a un prezzo vantaggioso un’abitazione che eventualmente potrà servire in futuro. Ma questo tipo di soluzione è vantaggiosa anche per l’usufruttuario, che ottiene una somma istantanea e può continuare ad abitare o ad affittare l’immobile.
Comunque il caso più comune è quello di chi decide vi vendere la nuda proprietà continuando a vivere nell’abitazione: spesso si tratta di genitori che trasferiscono la casa di proprietà ai figli per garantirgli un’abitazione in futuro, ma che allo stesso tempo vogliono avere un posto in cui vivere per tutta la durata della propria vita.
Un altro caso è quello di chi vuole ottenere una liquidità immediata, sempre mantenendo una casa per sé: nella maggior parte dei casi si tratta di anziani, soli o in coppia, senza eredi a cui lasciare il proprio appartamento, che scelgono di avere immediatamente un incasso economico per vivere serenamente gli ultimi anni senza dover lasciare la propria casa.
E i vantaggi per gli acquirenti? Questi ultimi godono di prezzi agevolati, più vantaggiosi più è avanzata l’età dell’usufruttuario: su una scala da uno a cento, più l’usufruttuario è vicino ai cento anni e più il valore della nuda proprietà coincide con quello dell’intera proprietà. In particolare, la stima viene fatta tramite coefficienti variabili in base all’età dell’usufruttuario che vengono stabiliti dal Ministero delle Finanze e aggiornati in base alle statistiche sull’aspettativa di vita in Italia e al tasso di interesse in vigore.
In sintesi, acquistando in nuda proprietà si pagano prezzi inferiori rispetto a quelli presenti sul mercato immobiliare. Inoltre si realizzano proficui investimenti immobiliari a lungo termine e in vista del futuro utilizzo del bene. Per esempio, si può effettuare un acquisto nell’immediato in prospettiva di un aumento del valore di mercato dell’immobile, anche in virtù dell’età che avanza dell’usufruttuario, oppure si può acquistare una casa in anticipo e a un prezzo vantaggioso per il futuro dei propri figli, ossia quando il diritto dell’usufruttuario si sarà estinto.
Per quanto riguarda le spese, all’usufruttuario spetta il pagamento della manutenzione ordinaria, dovendo mantenere l’immobile in buono stato senza danneggiarlo o modificarlo, oltre che quello di tasse, imposte, canoni ecc. (ad esempio IMU, TASI, IRPEF e tassa sui rifiuti). Al nudo proprietario invece spettano le spese straordinarie e le imposte previste per la nuda proprietà.
Ma chi vende gli immobili in nuda proprietà al giorno d’oggi? Secondo un recente studio sul mercato immobiliare, nel primo semestre 2019 il 62% di chi vende la nuda proprietà lo fa per ottenere liquidità e, di conseguenza, per mantenere un adeguato tenore di vita o per affrontare le necessità legate all’età che avanza, ma anche per sostenere i figli nell’acquisto di un immobile.
Infatti l’Istat oggi rileva che l’Italia è il Paese più anziano dopo il Giappone, con ben 1,3 milioni di nuclei familiari composti da anziani che possiedono una casa del valore di almeno 200mila euro. A questo si aggiunge che spesso gli anziani hanno bisogno di rendere liquida una parte o tutta la ricchezza rappresentata dall’immobile: questo a causa delle pensioni povere, che spiegano la sempre maggiore diffusione di queste transazioni immobiliari.
E per quanto riguarda le motivazioni d’acquisto? Dai dati raccolti emerge che il 68% delle transazioni è finalizzata all’investimento immobiliare a lungo termine, mentre solo il 32% di chi acquista questo tipo di abitazioni lo fa per utilizzarli come casa principale. Quindi, sostanzialmente, sette su dieci sono investitori. In ogni caso, da un anno a questa parte è diminuita la percentuale di chi acquista la nuda proprietà a scopo di investimento, se si pensa che nel primo semestre del 2018 gli investitori erano il 79,5%. Il motivo? La diminuzione dei prezzi degli immobili, che spinge ad acquistare la piena proprietà.
Qual è il profilo di chi acquista immobili in nuda proprietà? Questo tipo di acquirenti si distribuisce in modo piuttosto uniforme nelle varie fasce di età, con una leggera prevalenza di individui tra i 45 e i 54 anni, che costituiscono il 24,6% del totale. La tipologia immobiliare più acquistata con la formula della nuda proprietà è il trilocale, con il 47,4% delle preferenze. A seguire c’è il bilocale, con il 22,8% delle scelte. Infine vediamo i quattro locali, che si attestano al 15,8%.
