– Di Matteo Venè
Benvenuto all’appuntamento settimanale con il nostro blog. Oggi parliamo di un aspetto basilare e fondamentale in fase di compravendita: la superficie commerciale dell’immobile.
Quando cerchiamo casa, la prima cosa che impostiamo nella ricerca è la metratura che la nostra futura abitazione dovrà avere.
Quello che a molti sfugge, e che sempre più spesso è oggetto di incomprensioni fra acquirente e agente immobiliare è cosa comprenda realmente questa superficie.
A scanso di equivoci, la regola standard che ogni professionista dovrebbe seguire è una sola: negli annunci di pubblicità immobiliare deve sempre essere riportata la superficie commerciale dell’immobile.
La superficie commerciale è un dato indispensabile. Attraverso la sua moltiplicazione per i valori al metro quadro di una determinata zona, saremo in grado di ricavare il prezzo di mercato dell’immobile.
Rimane solo una domanda a questo punto… come si calcola la superficie commerciale di un immobile residenziale?
Prima di rispondere a questa domanda dobbiamo necessariamente fare chiarezza su cosa si intenda per superficie calpestabile e superficie commerciale.
Nel primo caso, per superficie calpestabile viene intesa la superficie netta dell’unità immobiliare, ovvero quella che si ha a disposizione esclusi i muri.
Mentre nel secondo caso, si intende la superficie lorda dell’unità immobiliare, ovvero compresi i muri, le dipendenze esclusive, le aree scoperte, il tutto in calcolato con percentuali diverse (es. muri perimetrali in comunione 50%, cantine non collegate ai vani principali 20%, balconi 30% etc…).
Precisati anche questi due aspetti, la superficie commerciale non è altro che la superficie lorda che ha un immobile. In questo caso l’Agenzia delle Entrate, nei servizi di pubblicità immobiliare ci è venuta in soccorso nel 2015.
Il 9 novembre 2015 è stato uno spartiacque temporale per quanto riguarda la determinazione della superficie commerciale: si è deciso infatti, di inserire anche per le categorie residenziali la superficie commerciale espressa in metri quadri sotto la voce “superficie catastale”; voce peraltro già divisa in “superficie totale” (comprensiva di balconi, pergolati e terrazzi) e “superficie escluse aree scoperte” (escluse le già citate parti esterne).
Questa scelta è dovuta principalmente alla volontà di rendere più semplice il conteggio della tassa dei rifiuti (TARI) oltre che per mostrare un dato certo in fase di compravendita.
Per concludere, resta una sola cosa ricordare: il Catasto non è probatorio, poiché non fornisce una certificazione di proprietà. Detto ciò, nonostante la superficie catastale non ricada direttamente in questa casistica, tutte le misure vengono ricavate “su carta” da planimetrie che sono più o meno precise, quindi è sempre bene tenere a mente il detto “fidarsi è bene, non fidarsi è meglio”.