Presentazione del Secondo Osservatorio Immobiliare 2019.
Bentornati al nostro appuntamento del lunedì. Anche oggi parleremo delle ultime novità che riguardano il mercato immobiliare. Stavolta le nuove tendenze arrivano direttamente dalla presentazione del Secondo Osservatorio Immobiliare 2019 dell’istituto di ricerca Nomisma, che si è tenuta a Roma il 18 luglio presso gli Headquarters di BNL. Nello specifico, Nomisma ha presentato una panoramica nazionale e dati specifici sul mercato immobiliare delle principali città italiane.
Ma partiamo dalla fine, ossia da quest’anno: in generale il 2019 si caratterizza per una timida risalita dei valori per il residenziale e per una ripresa del settore che non appare compromessa dalla fragilità del quadro economico domestico. Si tratta di evidenze che dipendono sia dall’ulteriore aumento delle transazioni che dal graduale miglioramento di tutti i principali indicatori economici del comparto.
Oltre all’incremento delle compravendite, contribuiscono alla ripresa anche la contrazione dei tempi di vendita, gli sconti praticati e, per la prima volta, la lieve risalita dei valori delle abitazioni usate (+0,2% in media su base semestrale): secondo Nomisma, questa inversione di tendenza dei prezzi potrebbe consolidare la congiuntura favorevole del mercato degli ultimi anni.
Nel 2018, secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, nel mercato italiano sono avvenute 691mila compravendite, l’84% delle quali ad uso abitazione. La fascia di età di chi acquista un immobile residenziale è compresa principalmente tra i 18 e i 35 anni (24% del totale). Nello stesso anno, su 572.732 abitazioni compravendute, 367.209 hanno ricevuto la richiesta di agevolazione per la prima casa. Quest’ultimo dato conferma il trend nostrano che vede oltre la metà delle case acquistate come abitazione principale.
La tendenza espansiva del mercato residenziale, iniziata nel 2014, si conferma nel primo trimestre del 2019 con una variazione tendenziale delle quantità scambiate del +8,8%, di poco inferiore a quella dei tre mesi precedenti (+9,3%). A trainare la crescita sono stati principalmente i capoluoghi del nord-est. Sul fronte delle soluzioni abitative scelte, si tratta di case per un nuovo modello di famiglia caratterizzato dalla mobilità professionale e dal frazionamento dei nuclei: i tagli degli immobili venduti che hanno registrato maggior dinamismo sono per lo più al di sotto degli 85 mq, con un’accentuazione maggiore per quelli inferiori ai 50 mq.
I mercati residenziali delle otto principali città italiane sono differenti: se i più significativi, Roma e Milano, hanno incrementato i volumi di compravendita di un tasso superiore all’11%, Bologna e Genova si distinguono per i tassi di espansione più alti (+15,2% e +12,9%). Torino e Palermo presentano invece variazioni più contenute (entrambe +2%), mentre per Firenze e Napoli il segno è addirittura negativo (-5,2% e -1,3%).
E i prezzi? Dal 2007 i valori sono rimasti negativi, con il punto di massima intensità della flessione toccato nel 2013. Da allora c’è stata una contrazione progressiva dei tassi di variazione dei prezzi, fino al primo semestre del 2019 quando la variazione semestrale è risultata positiva per la prima volta, (+0,2%). Resta invece negativa, anche se in modo minore rispetto al semestre passato, la variazione dei prezzi di negozi (-0,3%) e uffici (-0,5%). La tendenza è analoga per i canoni di locazione, con variazioni semestrali positive nel segmento abitativo (+0,3%) e un’accentuazione positiva nel non residenziale, con invarianza dei canoni per uffici e negozi (-0,1% sul semestre). Secondo Nomisma si tratta di segnali che confermano il tendenziale miglioramento di tutti i comparti.
Per quanto riguarda i tempi medi di vendita delle abitazioni, i mercati di Catania, Roma e Venezia Terraferma presentano tempi di assorbimento abbastanza dilatati. Per Milano, Napoli e Venezia Laguna invece la situazione è differente: in media, nei primi sei mesi del 2019 per vendere e affittare una casa ci sono voluti rispettivamente 6,2 e 2,9 mesi. Nel segmento della locazione, Bologna e Milano vantano i tempi più contenuti per arrivare alla definizione contrattuale (1,8 mesi).
E il futuro? Nomisma ritiene che “il rischio di un nuovo ripiegamento non può dirsi del tutto scongiurato, soprattutto se la prospettiva economica del prossimo biennio dovesse confermarsi debole come paventato”. In questo contesto è fondamentale contenere le tensioni finanziarie per ripristinare un clima di fiducia che porti investimenti nel settore immobiliare, evitando implicazioni sistemiche che porterebbero nuovamente a inaridire il canale creditizio, con la conseguente penalizzazione del massiccio fabbisogno che ne dipende.
