Presentazione del Terzo Osservatorio Immobiliare 2019.
Benvenuti sul nostro blog. Oggi torniamo a parlare dei trend più recenti del mercato immobiliare con la presentazione del Terzo Rapporto sul Mercato Immobiliare 2019 di Nomisma. Il 27 novembre l’istituto di ricerca bolognese ha presentato una panoramica nazionale e dati specifici sui mercati di tredici città italiane (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia). La presentazione si è svolta a Milano presso il Centro Congressi di Fondazione Cariplo, dove Nomisma è stata ospite di Intesa Sanpaolo Private Banking. In sostanza, dallo studio emerge che se da una parte il settore immobiliare resiste sorprendentemente alla debolezza del contesto economico di riferimento, dall’altra la crescita in atto potrebbe essere indebolita da alcuni segnali di ricomposizione del mercato. In ogni caso, almeno allo stato attuale, la stagnazione che caratterizza il nostro Paese non sembra scalfire la propensione all’acquisto delle famiglie italiane.
Il primo dato saliente su cui si focalizza l’analisi del Terzo Osservatorio Immobiliare 2019 riguarda il mercato creditizio: pur continuando a rappresentare il driver principale del settore immobiliare, dal 2018 ad oggi le transazioni sostenute da mutui sono passate dal 58,2% al 51,8%. Questo perché se da un lato i tassi di interesse estremamente favorevoli alimentano la spinta all’indebitamento, dall’altro la fragilità reddituale delle famiglie dovuta alla recessione porta le banche a mantenere criteri molto rigorosi nel vaglio delle richieste di finanziamento. Ne consegue che l’espansione delle compravendite residenziali è dovuta principalmente all’incremento degli acquirenti che acquistano immobili con capitale proprio. A preconsuntivo del 2019 gli scambi sono poco più di 662mila, di cui il 92% è rappresentato dal segmento residenziale. Dal 2018 le compravendite di abitazioni nell’insieme dei principali mercati immobiliari sono cresciute di 16.000 unità, ma il mercato italiano nella sua totalità vede ancora un differenziale negativo di 60.300 unità.
Sul versante dei prezzi delle abitazioni, per la prima volta da dieci anni a questa parte la variazione semestrale è tornata con segno positivo, anche se con un incremento frazionale dello +0,2%. Questo segnale di ripresa si riferisce solo ad alcuni mercati immobiliari in cui la crescita economica è più marcata. Naturalmente al primo posto c’è la città di Milano, che registra performance positive da tempo, ma vanno evidenziati anche i progressi sorprendenti di Bologna e Padova, dove tutti gli indicatori segnano il recupero costante del mercato residenziale. Per i comparti dei negozi e degli uffici, purtroppo, la congiuntura è ancora abbastanza debole, con variazioni semestrali dei prezzi che non raggiungono ancora l’invarianza: -0,6% per il valore d’acquisto dei negozi e -0,7% per quello degli uffici. Il tempo medio per vendere un’abitazione è ancora elevato: 6,2 mesi contro i 3,4 mesi che rappresentano il punto minimo registrato tra il 2000 e il 2019. La distanza da questo periodo però risulta contenuta in alcuni mercati immobiliari, come quelli di Milano e Bologna, dove si riscontrano rispettivamente 3,9 mesi e 5 mesi.
Dai dati sulle compravendite immobiliari passiamo a quelli sugli affitti delle abitazioni. La domanda di locazione, prossima al 50%, risulta decisamente sostenuta sia sul breve che sul lungo periodo, il che ha favorito la risalita dei canoni che per il secondo anno consecutivo segnano variazioni positive sotto l’1% annuo. Tenendo presente lo sconto praticato in fase di trattativa, le percentuali sono ancora piuttosto elevate rispetto ai livelli precedenti alla crisi, con una media del 13,4%. Anche in questo caso Milano fa eccezione, con uno sconto di circa l’8,5%. Una domanda così elevata restituisce l’immagine di un Paese più mobile rispetto al passato in cui, come abbiamo visto in altri articoli del nostro blog, a prediligere la soluzione del Living, ossia del residenziale in affitto, sono soprattutto i Millennials, gli studenti, gli anziani e i professionisti che si spostano da una città all’altra.
A conferma di questa tesi, dall’indagine di Nomisma arriva anche un ulteriore dato: l’aumento significativo in un anno della domanda di utilizzo temporaneo, che è passata dall’11% al 18%. Secondo l’istituto di ricerca questo fenomeno potrebbe avere riflessi negativi per chi è interessato a stipulare contratti di lungo periodo, che si trova a dover fronteggiare un innalzamento dei costi. E il rischio è decisamente maggiore nei mercati immobiliari dove la quota di domanda di affitto per uso transitorio si attesta oltre il 20%: sono i casi di Venezia, Bologna e Firenze. E per quanto riguarda i tempi di locazione? Se quelli delle abitazioni sono tornati ai livelli pre-crisi, con una media di 2,8 mesi, i tempi necessari per affittare un ufficio o un negozio sono ancora lunghi e nell’ordine dei 6 mesi.
In breve, l’attuale congiuntura del segmento residenziale potrebbe essere soggetta a un parziale deterioramento dovuto alla situazione economica del Paese. Per quanto riguarda gli altri comparti, ahimè, la situazione è già precaria. Il recupero rispetto ai livelli minimi di qualche anno fa è limitato all’attività transattiva. Sul fronte corporate la pressione della domanda straniera ha segnato un record in termini di valore degli investimenti realizzati nei primi nove mesi del 2019. Gli operatori hanno concentrato il loro interesse anche su segmenti non tradizionali, come l’alberghiero e formule di housing rivolte ad anziani e studenti. Grazie agli acquirenti meno esposti alla debolezza del contesto economico, nel corso di quest’anno si sono registrati risultati confortanti sia nel comparto corporate che in quello residenziale. Ma, riassume Nomisma, “solo un’accelerazione della crescita economica, con le inevitabili ricadute in termini di propensione all’acquisto immobiliare e alla concessione di credito, potrebbe modificare lo scenario solo timidamente espansivo che altrimenti sembra profilarsi”.
