Il Covid-19 inverte la tendenza del settore immobiliare.
Oggi l’articolo del nostro blog è dedicato all’analisi del secondo Rapporto sul Mercato Immobiliare 2020 realizzato dalla società di consulenza bolognese Nomisma. La presentazione del rapporto si è tenuta il 22 luglio in diretta streaming e durante l’evento sono stati effettuati un’analisi dello scenario macroeconomico, una panoramica del mercato con relative previsioni e un esame della congiuntura immobiliare di un gruppo di mercati specifici (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia). Alla luce della situazione dovuta alla pandemia di Covid-19, Nomisma ha definito tre diversi scenari di evoluzione del contesto macroeconomico e del mercato immobiliare italiano: base, soft e hard.
In generale, dopo un primo trimestre durante il quale le compravendite sono state deficitarie (-15,5% secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate), ne è seguito un secondo ancora più negativo. A chiusura dell’anno ci sarà un calo complessivo di circa il 18%, poiché si passerà da 603mila a 494mila compravendite secondo lo scenario base. Ma il consuntivo può oscillare tra le 471mila (-22%) e le 518mila transazioni (-14,1%), considerando rispettivamente lo scenario avverso (hard) o quello più favorevole (soft). In prospettiva, sono previste tendenze negative anche nella prima parte del 2021, anche se con un’entità “decisamente più contenuta rispetto a quella registrata nell’anno in corso”.
In particolare, Nomisma ipotizza che queste tendenze negative saranno controbilanciate dall’evoluzione prevista nella seconda metà del 2021, al punto da determinare una sostanziale stabilità delle transazioni nello scenario base, con 499mila compravendite che rappresentano l’1% in più rispetto al 2020. Invece lo scenario più negativo prevede che la ripresa della seconda parte del 2021 non riesca a recuperare quanto perso durante la prima metà dell’anno, per un totale di 460mila transazione concluse. Infine lo scenario soft vede un recupero delle transazioni già nella prima parte del 2021, con una risalita delle compravendite che a fine anno arriverebbero a quota 537mila.
Secondo l’Istituto di Ricerca bolognese, sia nella seconda parte di quest’anno che nel 2021 il mercato della compravendita sarà trainato dalla componente di domanda con autonomia reddituale e patrimoniale. E nel 2022 la crescita dovrebbe proseguire, anche se non si dovrebbero riuscire a recuperare i livelli pre Covid-19. Anche nello scenario più positivo si resterà sotto le 600mila transazioni, mentre lo scenario base vede un livello di scambi nell’ordine delle 521mila unità. Nello scenario hard, invece, si prevede che le transazioni saranno inferiori alle 500mila, con un’evidente difficoltà del settore immobiliare a rimettersi in moto.
E per quanto riguarda i prezzi? Se da un lato la diminuzione delle transazioni rappresenta un fenomeno ampiamente previsto, dall’altro sorprende l’immediatezza con cui i valori si sono allineati, quantomeno nell’orientamento, alla nuova situazione. Infatti Nomisma prevede che in virtù delle dinamiche in atto, secondo lo scenario base, ci sarà una contrazione dei valori media annua per il 2020 del -2,6% nel segmento abitativo, del -3,1% nel settore direzionale e del -3,2% in quello commerciale. Nello scenario più favorevole, ossia quello soft, le abitazioni subiranno una contrazione per il 2020 di 2 punti percentuali, mentre nello scenario hard la flessione prevista è di 4 punti percentuali.
Sempre in base alle previsioni di Nomisma, tra tutte le tredici grandi città monitorate, Milano evidenzierà un andamento deflattivo più contenuto, tornando a tassi di variazione positivi già a partire dal 2021 secondo lo scenario base. Stando allo scenario più favorevole, invece, i prezzi a Milano torneranno a crescere già dalla seconda metà del 2020, in modo da recuperare i cali della prima parte dell’anno. Infine nello scenario peggiore i prezzi flettono per tutto il triennio di previsione. Ma oltre a Milano, presentano cali contenuti anche Firenze, Padova e Bologna, a cui si aggiungono Venezia e Palermo limitatamente agli immobili d’impresa. Al contrario, i cali maggiori sono previsti a Catania, Bari e Roma, mentre Torino e Napoli mostrano performance particolarmente negative per quanto riguarda il settore non residenziale.
Stando alle previsioni della società di consulenza, l’avvitamento della crisi economica aumenterà la precarietà reddituale. Per questo si prospetta un mercato di possibilità inevitabilmente più modesto nelle intenzioni effettive e nelle disponibilità. Come conseguenza, “la rigidità dei valori degli immobili rischia di essere, ancora una volta, un fattore di sola teorica salvaguardia delle capacità patrimoniali delle famiglie contribuendo unicamente ad acuire l’illiquidità del mercato”. Nel segmento corporate, a causa della prudenza della componente estera si prevede un notevole ridimensionamento rispetto ai livelli record del 2019, come già in parte anticipato dal calo tendenziale delle operazioni durante il primo trimestre (-34,2%). La risalita degli investimenti dei prossimi anni potrebbe derivare da una ricomposizione del mercato a favore di categorie che fino ad oggi sono state sottorappresentate. In ogni caso, i grandi cambiamenti in atto impongono cautela e solo alla fine di quest’anno potrà essere delineato uno scenario più credibile. Fino ad allora si può solo sperare che una propensione spesso acritica e incondizionata all’investimento immobiliare salvaguardi il settore da un tracollo che, stando ai responsi dei modelli previsionali, sembra inevitabile.
Sul fronte del settore delle costruzioni, Nomisma stima che, a seconda dello scenario, per il 2020 la flessione dei capitali investiti possa oscillare tra i 9 e i 16 punti percentuali. Un fattore fondamentale è rappresentato dagli incentivi offerti dal Governo: l’Ecobonus è un provvedimento senza precedenti, però “l’incognita è rappresentata dal grado di penetrazione di questa misura legato non solo al livello di adesione della domanda, ma anche alle procedure burocratiche necessarie per accedere a tali incentivi”.
Altro discorso per gli investimenti corporate, che nel 2019 hanno toccato la cifra record di 12,3 miliardi di euro. Per il 2020 Nomisma prevede un calo significativo, che porterà il mercato ad attestarsi tra i 4,8 e gli 8,1 miliardi, con un valore di 6,3 miliardi nello scenario base. Milano avrà un ruolo decisivo per questo risultato, se si pensa che solo nel 2019 il capoluogo lombardo aveva assorbito il 40% degli investimenti corporate effettuati in tutta Italia. Secondo l’Istituto di Ricerca, la ripresa ipotizzata per i prossimi due anni nel settore corporate dipenderà dall’intensità e dalla vivacità con cui l’economia italiana tornerà a crescere, ma anche dalla percezione del rischio che gli operatori esteri avranno del nostro Paese.
Infine, per quest’anno Nomisma prevede un forte deficit rispetto all’erogazione dei mutui. Mentre nello scenario base si ipotizza una contrazione del 18%, negli scenari più estremi le percentuali sono rispettivamente del 12,6% e del -26,3%. Anche il 2021 dovrebbe essere un anno negativo, con una contrazione prevista per la prima parte dell’anno del -6,5% nell’ipotesi più favorevole. Nello scenario più avverso la percentuale sale al -16,6%, mentre in quello base si attesta al -11,5%. Alla base della flessione c’è il mancato rispetto dei criteri di selezione di una quota notevole della domanda potenziale.
