È il momento di scegliere il finanziamento migliore per l’acquisto di un immobile.
Bentornati sul nostro blog, che esplora l’universo dell’immobiliare a tutto tondo. Questa settimana parliamo della surroga del mutuo e sopratutto del perché convenga effettuarla in questi tempi di coronavirus. Ma iniziamo capendo cos’è di preciso la surroga del mutuo: anche conosciuta come portabilità del mutuo ipotecario, rappresenta la possibilità di spostare il finanziamento acceso per il pagamento a rate di un immobile da un istituto bancario a un altro, con l’obiettivo di ottenere migliori condizioni contrattuali.
Se fino a qualche anno fa la surroga del mutuo prevedeva una serie di costi, attualmente non è più così. Grazie alla Legge Bersani n. 40/2007, infatti, la portabilità del mutuo ipotecario è diventata un’operazione completamente gratuita, per la quale le banche non possono applicare alcun tipo di commissione: quindi si può effettuare la surroga senza spese accessorie, scegliendo la banca che propone i tassi di interesse più vantaggiosi ed evitando di pagare costi per la perizia, l’istruttoria della pratica o altro.
Ora che abbiamo capito cos’è la surroga del mutuo, passiamo alla notizia che interesserà chiunque intenda accendere un nuovo finanziamento per l’acquisto di un immobile. In generale, chiedere un prestito in banca non è mai stato così vantaggioso dal punto di vista finanziario: indebitarsi in questo periodo è molto conveniente, perché si possono trarre benefici dalla crisi dovuta al coronavirus e da quella economica che ne consegue. Ma perché acquistare un immobile ad uso abitativo o per investimento proprio adesso?
In primo luogo attualmente il costo del denaro è estremamente basso. I tassi fissi di un mutuo di solito sono ancorati all’Eurirs, detto anche IRS, ossia il tasso interbancario di riferimento usato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso. Questo parametro, a vent’anni, in questi giorni si attesta intorno allo 0,14% e quello a trent’anni intorno allo 0,08%. Con l’aggiunta dello spread applicato dalle banche per determinare il costo finale del finanziamento, si trovano sulla carta mutui tra lo 0,60% e l’1%.
Però bisogna considerare che ci sono anche degli aspetti negativi: prima di tutto le richieste di mutuo sono ancora poche. Secondariamente i tempi di erogazione sono lunghi, in quanto gli istituti bancari e i notai devono smaltire le pratiche arretrate. Infine, è necessario prevedere un aumento di istruttorie che si concludono con il rifiuto della domanda. Ma veniamo alla surroga del mutuo. Se ci sono pochi problemi per chi intende chiederla in questo periodo di coronavirus, d’altro canto questa azione deve rispettare tre condizioni.
La prima condizione è che la somma da chiedere sia sufficientemente elevata: per fare in modo che l’operazione sia appetibile per l’istituto surrogante, la cifra deve essere di almeno 70-80mila euro. Il secondo presupposto è che il lockdown non abbia avuto conseguenze sul reddito familiare. Infine, il terzo requisito per chiedere la surroga del mutuo di un immobile è che il rapporto tra il debito residuo e il valore della casa di cui si trasferirebbe l’ipoteca sia ragionevolmente basso, cioè sotto il 70%.
A questo punto facciamo un esempio concreto per capire di che tipo di risparmio parliamo. Da un recente studio emerge che una surroga da 140mila euro per una casa del valore di 280mila euro oggi costa ai tassi fissi più vantaggiosi del mercato tra lo 0,6% e lo 0,7%. Cosa significa? Che se si ha in corso un mutuo all’1%, il risparmio è di 18,60 euro al mese. Se il finanziamento è all’1,5%, il taglio della rata del mutuo sale 50,24 euro al mese, che diventano 82,96 euro con un tasso del mutuo attuale al 2%.
