Entro quattro anni in città non ci saranno più case da vendere.
Benvenuti sul nostro blog, che anche questa settimana vi aggiorna sui trend del settore immobiliare. Stavolta ci concentriamo su un mercato specifico, quello di Milano, che come saprete rappresenta una mosca bianca rispetto alle altre realtà italiane, in virtù dei prezzi degli immobili decisamente più alti e quindi più vantaggiosi per i venditori. Ma la notizia di oggi è tutt’altro che positiva. Infatti, proprio per l’attrattiva che il mercato immobiliare milanese ha sul pubblico, attualmente sono sempre meno le abitazioni disponibili per gli acquirenti e, addirittura, si prevede che entro i prossimi quattro anni le case in vendita saranno esaurite.
Ciò dipende dal fatto che in città ci sono pochi cantieri e, se la domanda resterà elevata come oggi, entro il periodo indicato non ci saranno più nuove abitazioni da vendere. Lo dice una recente ricerca sugli immobili residenziali a Milano, che evidenzia una scarsità di cantieri soprattutto ai confini della circonvallazione esterna. Si pensi che quest’anno circa cinquanta progetti immobiliari in zone semi-centrali sono andati sold-out addirittura prima che finisse il cantiere e, anche in periferia, risultano vendute quasi completamente sei iniziative su dieci. Dal Piano di Governo del Territorio emergono due problematiche.
Anzitutto, ci vuole molto tempo per l’iter autorizzativo, ossia gli anni che passano dal progetto alla sua realizzazione. In secondo luogo, c’e la norma secondo cui in caso di interventi di recupero del patrimonio edilizio, la superficie ai piani interrati o seminterrati non si può trasferire fuori terra. Stando ai dati, nel 2019 le vendite sono scese leggermente anche per la scarsità dell’offerta, con 1.145 unità. Dallo studio emerge anche che i prezzi sono aumentati in Centro di oltre il 6% e sui Bastioni di oltre il 4%. L’obiettivo perciò dovrebbe essere spostarsi al di la dei confini della linea 90-91, dove arriva la metropolitana, stimolando la concorrenza.
Ma vediamo nel dettaglio cosa è accaduto nel settore delle nuove costruzioni nel periodo di rilevazione della ricerca: tra giugno 2018 e giugno 2019 c’è stata una flessione del 15% del numero delle iniziative immobiliari e dell’8% in termini di unità vendute. Dove si trovano queste nuove abitazioni? Per l’82% sono ubicate nella zona della Circonvallazione, per il 9% nella zona dei Bastioni e sempre per il 9% nel Centro. Ma c’è da considerare che al totale delle vendite ha contribuito anche lo stock residuo esistente, costituito da immobili costruiti negli anni precedenti che non erano stati interamente venduti.
Sempre per quanto riguarda lo stock immobiliare residuo, l’indagine ne registra una riduzione del 25% rispetto al 2018. A dire il vero si tratta di una tendenza in atto sin dal 2015, seppure con minore intensità rispetto ad oggi. Lo stock è costituito da 731 appartamenti, ossia 81 iniziative immobiliari, che nell’82% dei casi si trovano nell’area intorno alla Circonvallazione (603 appartamenti), nel 14% dei casi sono localizzati nei Bastioni (101 appartamenti) e nel 4% dei casi si trovano nel Centro (27 appartamenti).
Anche se le vendite di nuove case sono rallentate, l’andamento delle quotazioni dimostra comunque la vivacità del mercato immobiliare milanese, grazie al sopraccitato aumento dei prezzi nelle aree del Centro e dei Bastioni, in controtendenza rispetto al mercato immobiliare nazionale, dove le quotazioni sono ancora in calo anno dopo anno. Suddividendo le 81 iniziative immobiliari per fasce di valore, emerge che il 43% delle operazioni si riferisce a immobili di prezzo compreso tra i 5 e i 7mila euro al metro quadro, il 31% tra i 7 e i 10mila euro al metro quadro, il 17% oltre i 10mila euro al metro quadro e il 9% tra i 3 e i 5mila euro al metro quadro.
